La renovación urbana volvió a ocupar un lugar central en la transformación de las principales ciudades del país. Mientras en Bogotá avanzan iniciativas como Metrópolis, Quora y el proyecto de Oikos en Sevillana, en Medellín continúa la conversión de antiguos terrenos industriales como el lote de Coltabaco, donde se desarrolla Ciudad Veranova.

Detrás de estas intervenciones existe un proceso que va mucho más allá de la construcción de vivienda: implica años de concertación con propietarios, ajustes urbanísticos, gestión pública y privada y la búsqueda de acuerdos para convertir zonas deterioradas o en desuso en nuevos espacios de vivienda, comercio, servicios y espacio público.

Según los desarrolladores y las entidades encargadas de estos procesos, la renovación urbana responde a un cambio en la manera de crecer de las ciudades. En lugar de seguir expandiendo la frontera urbana, la apuesta consiste en aprovechar sectores que ya cuentan con infraestructura, redes de servicios y conexiones de transporte para aumentar la oferta de vivienda y mejorar el espacio público.

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Arquitectura y Concreto acumula más de dos décadas participando en procesos de renovación urbana. La compañía explica que este tipo de proyectos consiste en transformar suelos que quedaron obsoletos frente al crecimiento de las ciudades, como antiguas zonas industriales o conjuntos que perdieron vigencia, para convertirlos en desarrollos de vivienda, comercio y espacio público.

Uno de los casos es el de Metrópolis, en Bogotá. El proyecto busca intervenir un sector estratégico mediante la construcción de vivienda y nuevos espacios públicos, además de aprovechar su cercanía con grandes obras de movilidad como la Avenida 68, la ampliación de TransMilenio y la Primera Línea del Metro.

La empresa señala que la localización permitirá una mejor conectividad para los futuros residentes y visitantes, al tiempo que contempla nuevas zonas verdes, áreas de recreación y espacios públicos abiertos que buscan integrar el desarrollo con el entorno urbano. La iniciativa también prevé nuevos servicios y equipamientos para el sector.

En Medellín, el proyecto Ciudad Veranova se desarrolla sobre el antiguo lote de Coltabaco, dentro del corredor del río Medellín, un espacio históricamente ocupado por industrias. Allí, el Plan de Ordenamiento Territorial de 2014 planteó una estrategia de redensificación mediante macroproyectos urbanos como Río Sur, Río Centro y Río Norte.

Arquitectura y Concreto explica que este desarrollo hace parte de la transformación que anteriormente vivieron otros terrenos industriales de Medellín, Envigado e Itagüí, donde antiguas fábricas dieron paso a nuevos usos urbanos. El proceso parte de una regulación expedida en 2015, mediante la cual primero se define la norma urbanística del predio y posteriormente el desarrollador adelanta la compra directa del terreno a la industria propietaria.

La compañía sostiene que este modelo permite aumentar la densidad en sectores donde ya existe infraestructura de transporte y servicios públicos, evitando que las ciudades continúen creciendo hacia la periferia y recuperando zonas que habían perdido dinamismo.

Oikos Sevillana Foto:Oikos

Sin embargo, la construcción representa apenas la última etapa de estos procesos. Antes de iniciar una obra pueden transcurrir más de diez años dedicados exclusivamente a la gestión predial y al diálogo con los propietarios.

Gabriel Escallón, presidente de Cimento Inmuebles Comerciales, explicó que uno de los mayores retos consiste en construir confianza entre quienes habitan o son dueños de los predios donde se ejecutará la renovación.

Escallón, explicó que Quora, uno de los proyectos de renovación urbana que se desarrolla en el norte de Bogotá, contempla una inversión cercana a $2,4 billones. Para respaldar su ejecución, la iniciativa obtuvo recientemente la aprobación de un crédito sindicado con un cupo máximo de $1,4 billones, liderado por Bancolombia y en el que también participan Banco de Bogotá, Banco de Occidente, BBVA y Davivienda. Según indicó, el cupo no necesariamente será utilizado en su totalidad, pero representa un respaldo financiero para el desarrollo del proyecto.

Además dijo que la financiación de Quora combina recursos del sistema financiero y de inversionistas privados. Señaló que una parte del fondeo proviene de Yellowstone Capital, fondo vinculado a Amarilo Inversiones en el que participan, entre otros, fondos de pensiones colombianos, mientras que el otro componente corresponde a Spectrum, firma guatemalteca con experiencia en desarrollos inmobiliarios de uso mixto. Agregó que Cimento actúa como desarrollador y gerente del proyecto, mientras que Amarilo Construcciones está a cargo de la ejecución de la obra y, una vez finalice, entregará el desarrollo para que Cimento continúe con su operación de largo plazo

Según relató, en el proyecto Quora, que hace parte del Plan Parcial Proscenio en el norte de Bogotá, la consolidación de la tierra comenzó en 2013 sobre un área integrada por cerca de 260 predios.

"Lo primero que detectamos era que había que buscar un gana-gana. Las dos grandes palabras fueron confianza y cumplir lo que se promete", explicó.

La estrategia consistió en ofrecer diferentes alternativas para cada propietario. Algunos optaron por vender directamente sus inmuebles; otros decidieron intercambiar sus predios por apartamentos u oficinas dentro del nuevo desarrollo; y un tercer grupo prefirió convertirse en socio del proyecto mediante el aporte de la tierra.

Escallón aseguró que el 56% de los propietarios decidió permanecer vinculado mediante el esquema de canje, mientras el restante 44% vendió directamente sus inmuebles. Durante la construcción, quienes entregaron sus predios bajo la modalidad de intercambio reciben una renta mensual hasta que les sean entregados los nuevos inmuebles.

"Si usted no quiere vender y quiere participar del proyecto, puede canjear tierra; puede entregarnos su predio y recibirá oficinas o apartamentos en el redesarrollo. También puede hacerse socio del proyecto", explicó.

Añadió que el proceso permitió que distintas familias tomaran decisiones independientes, incluso cuando compartían un mismo inmueble. Algunos propietarios eligieron oficinas, otros apartamentos y algunos combinaron ambos activos, de acuerdo con sus expectativas patrimoniales.

El directivo afirmó que, aunque la legislación contempla mecanismos de expropiación administrativa en determinados procesos de renovación urbana, la compañía decidió no utilizarlos como herramienta de negociación.

"Prometimos no expropiar a nadie y lo cumplimos. No tuvimos un solo propietario renuente; las pocas expropiaciones correspondieron únicamente a procesos de saneamiento jurídico de algunos predios", señaló.

La gestión social también se extendió a los vecinos que no eran propietarios, mediante reuniones permanentes durante varios años para informar sobre el avance del proyecto y atender inquietudes relacionadas con movilidad, ruido, limpieza y operación de la obra.

Proyecto de vivienda de Renobo y Hábitat en zona céntrica de Bogotá Foto:Renobo

Desde el sector público, la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá (RenoBo) sostiene que este tipo de intervenciones serán cada vez más relevantes para el crecimiento de la capital. La entidad explica que el actual modelo urbano privilegia la renovación frente a la expansión, al tiempo que impulsa actuaciones estratégicas en sectores como Chapinero, Montevideo, Engativá, Fontibón, Teleport, Calle 72 y Sevillana, entre otros. Actualmente se adelantan procesos que abarcan cerca de 2.968 hectáreas y tienen un potencial superior a 200.000 viviendas.

Dentro de esos proyectos también aparece Oikos Sevillana, presentado como un desarrollo de renovación urbana y movilidad sostenible ubicado en el sur de Bogotá. La iniciativa busca integrar vivienda, comercio, servicios y nuevos espacios verdes, aprovechando su conexión con corredores estratégicos como la Autopista Sur y la avenida Boyacá. El proyecto contempla un desarrollo urbano sobre un lote de más de 15.000 metros cuadrados en la localidad de Tunjuelito y ya inició su trámite ante la Secretaría Distrital de Planeación.

Para el gremio constructor, la renovación urbana representa uno de los principales instrumentos para responder al crecimiento de las ciudades durante los próximos años. 

Para Camacol, la renovación urbana será uno de los pilares de la política de vivienda hacia 2030. En su propuesta para reactivar el sector, el gremio plantea que el crecimiento de las ciudades debe concentrarse cada vez más en la reutilización de suelos ya urbanizados, aprovechando la infraestructura existente y reduciendo la expansión hacia la periferia. 

La organización considera que este modelo permitirá aumentar la oferta de vivienda, mejorar el acceso a servicios, optimizar las redes de transporte y hacer un uso más eficiente del suelo urbano. A ello se suma la necesidad de agilizar los procesos de gestión del suelo, fortalecer los instrumentos de planificación y facilitar la financiación de los proyectos para acelerar su ejecución.

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