Julia Flemming ist zertifizierte Verkehrswertgutachterin und Immobilienmaklerin mit Schwerpunkt auf hochwertigen Wohnimmobilien. Sie ist Teil unseres Expertennetzwerks EXPERTS Circle.

Nach den Plänen der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ sollen etwa 240.000 Wohnungen privater Konzerne vergesellschaftet werden. Der Senat geht in seiner Kostenschätzung vom Verkehrswert aus und kommt auf 29 bis 39 Milliarden Euro. Die Initiative lehnt eine Entschädigung zum Marktwert ab, beruft sich auf Artikel 15 des Grundgesetzes und rechnet rückwärts aus den Mieten, die sie für angemessen hält. So entstehen 8 bis 11 Milliarden Euro, je Wohnung 33.000 bis 46.000 Euro statt der 120.000 bis 160.000 Euro, die der Senat ansetzt und die die HOWOGE tatsächlich gezahlt hat. Das wäre gerade einmal ein Drittel dessen, was der Marktwert ausmacht.

Ein Verkehrswert ist keine Ansichtssache. Er ist in § 194 BauGB definiert, wird nach der ImmoWertV anhand von drei genormten Verfahren hergeleitet und beschreibt, was ein Objekt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde, unabhängig davon, was Beteiligte sich wünschen. Arbeiten mehrere Sachverständige sauber, liegen ihre Ergebnisse eng beieinander. Diese Nachprüfbarkeit ist der Zweck des Instruments.

Während des später vom Bundesverfassungsgericht kassierten Mietendeckels brach die Zahl der Berliner Wohnungsinserate ein. Wer den Preis deckelt, dämpft die Investitionsbereitschaft und verschärft die Knappheit. Die Vergesellschaftung setzt dieses Muster fort, nur schärfer. Sie schafft keine einzige neue Wohnung, und nach einer neuen Untersuchung des „Instituts der deutschen Wirtschaft (IW)“ liegen rund 44 Prozent der Mieter großer privater Wohnungsunternehmen oberhalb des Median-Einkommens. Die Baugenehmigungen decken nur etwa 31 Prozent des jährlichen Bedarfs. Wer Eigentum umverteilt, statt Neubau zu ermöglichen, behandelt das Symptom.

Der Verkehrswert ist der Bezugspunkt, an dem vieles hängt. Banken beleihen danach, Finanzämter besteuern Erbschaften danach, Gerichte teilen bei Scheidungen danach auf. Das funktioniert nur, solange er unabhängig ermittelt wird.

Frankreich hat 1981 gezeigt, dass solche Eingriffe selten lokal begrenzt bleiben. Nach der Verstaatlichung von 36 Großbanken stieg der Zinsaufschlag französischer Staatsanleihen gegenüber deutschen von 3,3 auf 7,1 Prozentpunkte, und das Verfassungsgericht zwang den Staat, rund 30 Prozent mehr Entschädigung zu zahlen als geplant. Bei einem Berliner Schuldenstand von 67 Milliarden Euro bedeutet ein Risikoaufschlag von einem halben Prozentpunkt rund 400 Millionen Euro Mehrkosten pro Jahr, die bei Schulen, Kitas und Verkehr fehlen.

Kehren wir zu jener Wohnung für 155.000 Euro zurück. Der Preis war kein Zufall, sondern das Ergebnis eines Systems, das seit Jahrzehnten verlässlich angibt, was Immobilien wert sind. Die Vergesellschaftungspläne setzen diese Verlässlichkeit für 240.000 Wohnungen aus und ersetzen sie durch eine politische Zahl.