Mediante la Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles (decreto 15-98 del Congreso) se creó el IUSI, que grava “los bienes inmuebles rústicos o rurales y urbanos, integrando los mismos el terreno, las estructuras, construcciones, instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras; así como los cultivos permanentes”. Dicha ley establece que: “Para la determinación del impuesto anual sobre inmuebles, se establecen las escalas y tasas siguientes: Valor inscrito impuesto hasta Q2 mil exento. De Q2 mil uno a Q20 mil, dos por millar. De Q20 mil uno a Q70 mil, seis por millar. De Q70 mil uno en adelante, nueve por millar”. La recaudación, en concepto del IUSI, corresponde a las municipalidades del país; ingresa al fondo común de las comunas, por lo que su erogación es difusa, sin rendición de cuentas.

La monetización resultante de la devaluación del quetzal con respecto del dólar estadounidense, hasta Q7.60 x US$1, ha situado el valor de la inmensa mayoría de inmuebles por encima de los Q70 mil, por lo que la tasa efectiva del IUSI es nueve por millar, o sea, casi el 1% (0.9%), sin importar si los inmuebles tienen o no construcción, o si teniéndola son destinados a vivienda o a obtener renta, así como haciendo caso omiso de su depreciación (desvalorización).

Considerando que el IUSI es un impuesto sobre la propiedad y no sobre la renta que la misma genera, el gravamen invariable del 1% (0.9%) es alto para la realidad nacional. A esto hay que agregar las revaluaciones inmobiliarias periódicas y arbitrarias, que generan conflictividad, las cuales, en mi opinión, no deberían de estar en manos de las comunas, sino de una entidad técnica especializada e independiente. En todo caso, las transacciones inmobiliarias están gravadas tanto por el IVA (12%) o, en su caso, por el timbre fiscal (3%), como por el impuesto sobre la renta (10%), a razón de “ganancia de capital”, sin perjuicio del pago del arancel registral respectivo.

De esa cuenta, se ha venido propugnando la reducción o supresión de la tasa del IUSI, dado que es un impuesto que grava la propiedad, sin perjuicio de que la renta inmobiliaria ya está gravada. La fijación de una tasa única del tres por millar es la propuesta más consensuada. Otras propuestas plantean un gravamen progresivo, es decir, la aplicación de una tasa mayor a medida que el valor inmobiliario aumenta, así como un gravamen regresivo, o sea, la aplicación de una tasa menor a medida que el valor aumenta. Estas dos últimas opciones defienden la fijación de tasas diferenciadas, por rangos, como se incorpora en la Ley del IUSI. Inequívocamente, el gravamen progresivo estimula la unilateral revalorización inmobiliaria periódica, en función de una mayor recaudación tributaria.

Recientemente, el Congreso, mediante la aprobación del decreto 18-2026, por mayoría calificada, exime del IUSI a los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto, así como asigna tasas diferenciadas a los inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales u otros, razón de tres por millar, para los inmuebles valorados hasta por Q500 mil; seis por millar, para los valorados de Q500 mil a Q1 millón, y nueve por millar para los valorados por más de Q1 millón. Dicho decreto está pendiente de ser sancionado —firmado— o vetado —rechazado— por el gobernante.

Son ingresos de los municipios, además de la recaudación del IUSI, la asignación presupuestaria del 10% de los ingresos del Estado (situado constitucional), los fondos del IVA-Paz y la recaudación por concepto de arbitrios, licencias y tasas.