Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна, но требует согласия банка. возможен в исключительных случаях – например, если уже идет судебное взыскание просроченных платежей или приставы наложили арест на имущество. Если согласовывать сделку с кредитором не хочется, можно сначала полностью погасить ипотеку – тогда продажа возможна без одобрения банка.

Существует два основных способа продажи ипотечной квартиры при согласии банка.

Первый – сделка за счет денег покупателя. Покупатель перечисляет на кредитный счет сумму остатка долга по ипотеке, а продавцу передает разницу между долгом и стоимостью квартиры. Для покупателя такая схема несет определенные риски. В договоре важно четко зафиксировать сроки снятия обременения продавцом и предусмотреть штрафные санкции на случай затягивания процесса. Безопаснее проводить расчеты через аккредитив или эскроу-счет: в этом случае банк переведет средства продавцу только после выполнения всех обязательств.

Второй способ – переоформление ипотеки на покупателя. Он актуален, если остаток долга перед банком значителен, а у потенциального покупателя недостаточно свободных средств для полной оплаты жилья. Стоит учитывать, что кредитор может установить новую процентную ставку и обязан одобрить нового заемщика – без этого переоформление невозможно.

Для любой сделки с залоговой квартирой целесообразно привлекать нотариуса: он контролирует соблюдение прав всех участников и отвечает за корректность оформления.

Чтобы начать процесс продажи, нужно подать в банк заявление. Его должны подписать все собственники квартиры и созаемщики по кредиту. Решение банк принимает в течение 10 рабочих дней. При положительном ответе выдается уведомление о согласии, которое действует четыре месяца с даты обращения. За этот срок необходимо найти покупателя, провести сделку, погасить кредит и оформить переход права собственности. Если уложиться в срок не получается, можно обратиться в банк с просьбой о продлении.

Отдельный нюанс касается квартир, приобретенных с использованием материнского капитала: в этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки.