Vier Jahre Zeit, das Grundstück zu bebauen – und der Bauantrag blieb aus. Eine fünfjährige Verlängerung lehnte die Gemeinde ab. Was das für das Einheimischenmodell bedeutet, wenn plötzlich der Rückkauf droht.

Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 153/25

Eine im Einheimischenmodell vereinbarte Bauverpflichtung begründet regelmäßig keine zwangsweise durchsetzbare Primärpflicht, sondern eine Obliegenheit – eine Bedingung für die in der Kaufpreisverbilligung liegende kommunale Subvention. Ist zusätzlich ein Wiederkaufsrecht vereinbart, ist die Gemeinde bei einer Missachtung der Bauverpflichtung grundsätzlich zum Wiederkauf, nicht aber zum Rücktritt berechtigt. Solche Bauverpflichtungen können zwar auch der raschen Bebauung eines Plangebiets dienen, ohne abweichende Vereinbarung soll dadurch aber keine zwangsweise durchsetzbare Primärpflicht entstehen. Der Bundesgerichtshof stützte sich dabei auf seine Urteile vom 16. April 2010 (V ZR 175/09) und vom 16. Dezember 2022 (V ZR 144/21); aus dem Urteil vom 19. Januar 2024 (V ZR 191/22) ergab sich nichts anderes, weil es eine andere Vertragsgestaltung – ein Erbbaurecht mit Heimfall oder Vertragsstrafe – betraf.

Ein Einheimischenmodell bedeutet konkret: Die Gemeinde verkauft Ihnen Bauland unter dem Marktpreis, damit ortsansässige Käufer dort wohnen und bauen. Das Wiederkaufsrecht erlaubt der Gemeinde, das Grundstück zurückzukaufen, wenn Sie die Bauverpflichtung missachten. Eine Primärpflicht könnte sie gerichtlich erzwingen; eine Obliegenheit nicht – bei Verstoß riskieren Sie aber den Verlust der Preisvergünstigung durch den Wiederkauf.

Eine bayerische Gemeinde hatte einer Käuferin mit notariellem Kaufvertrag vom 8. April 2019 im Rahmen eines Einheimischenmodells ein Grundstück unter dem Verkehrswert verkauft. Die Käuferin verpflichtete sich, bis zum 8. April 2023 ein Einfamilienhaus zu errichten. Für den Fall eines Verstoßes gegen diese Bauverpflichtung sah der Vertrag innerhalb der ersten 15 Jahre ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde vor, auszuüben durch eingeschriebenen Brief binnen sechs Monaten nach Kenntnis vom berechtigenden Grund. Die Käuferin begann innerhalb der Baufrist nicht mit dem Bau und bat selbst um eine Verlängerung. Die Gemeinde übte das Wiederkaufsrecht schließlich mit einem Schreiben aus, das der Käuferin am 4. August 2023 zuging. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Gemeinde nach fristgerechter Ausübung des Wiederkaufsrechts Anspruch auf die Rückabwicklung des Grundstücks hatte.

Liegt nur eine Obliegenheit vor, kann die Gemeinde bei einem Verstoß grundsätzlich das vertragliche Wiederkaufsrecht ausüben, nicht aber nach § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten. Die Bauverpflichtung ist Bedingung der kommunalen Kaufpreisverbilligung, keine Primärpflicht im Sinne des allgemeinen Leistungsstörungsrechts.

Ein Rücktritt nach § 323 BGB würde den Kaufvertrag insgesamt beenden und Rückabwicklung nach allgemeinen Regeln auslösen. Das Wiederkaufsrecht folgt dagegen den im notariellen Vertrag festgelegten Fristen und Modalitäten. Für Sie zählt deshalb vor allem, was Ihr Kaufvertrag zum Wiederkauf regelt, nicht die allgemeinen Rücktrittsvorschriften.

Während des laufenden Rechtsstreits erklärte die Gemeinde zusätzlich den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangte die Rückübertragung des Grundstücks Zug um Zug gegen Zahlung von 138.573 Euro. Der Bundesgerichtshof bestätigte hier die Vorinstanzen: Ein Rücktritt nach § 323 BGB wegen Verletzung der Bauverpflichtung schied aus, weil diese Verpflichtung regelmäßig nur eine Obliegenheit darstellt. Das Argument der Käuferin, die Bauverpflichtung könne einen Rücktritt begründen beziehungsweise die Gemeinde dürfe nicht über das Wiederkaufsrecht hinausgehen, verwarf der Senat ausdrücklich.

Zug um Zug bedeutet konkret: Sie müssen das Grundstück nur zurückgeben, wenn die Gemeinde Ihnen gleichzeitig den vereinbarten Betrag zahlt. Sie sind nicht verpflichtet, vorzuleisten und das Eigentum ohne gesicherte Gegenleistung aufzugeben.

Die vertragliche Ausübungsfrist knüpft an die Kenntnis vom Vorliegen eines berechtigenden Grundes an und beträgt sechs Monate. Für die Auslegung solcher Klauseln gelten die gesetzlichen Auslegungsregeln, die anerkannten Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze und Erfahrungssätze; revisionsrechtlich ist nur überprüfbar, ob diese Maßstäbe beachtet und die Tatsachen verfahrensfehlerfrei festgestellt wurden, wie der Bundesgerichtshof bereits in seinem Urteil vom 28. Februar 2025 (V ZR 246/23) festhielt. Offen blieb, ob die Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung vollständig überprüfbar war oder ob § 11 Abs. 2 BauGB die §§ 305 ff. BGB verdrängt – diese Frage hatte der Senat bereits in seinem Urteil vom 23. Mai 2025 (V ZR 259/23) offengelassen. Eine Unklarheit im Sinne des § 305c BGB ist dabei nur beachtlich, wenn sie in der Regelung selbst angelegt ist.

Die Ausübungsfrist ist die vertragliche Frist, binnen derer die Gemeinde das Wiederkaufsrecht erklären muss – hier sechs Monate ab Kenntnis des Wiederkaufsgrundes. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Vertrags moneln; § 305c BGB benachteiligt Sie bei echten Unklarheiten. Ob diese Kontrolle hier greift oder Baurecht sie verdrängt, blieb offen – maßgeblich bleibt für Sie der klare Vertragswortlaut zur Frist.

Das Oberlandesgericht München war davon ausgegangen, die Sechsmonatsfrist habe bereits mit dem Eingang des Verlängerungsgesuchs am 30. Januar 2023 begonnen. Die am 4. August 2023 zugegangene Ausübungserklärung sei damit verfristet gewesen. Der Bundesgerichtshof beanstandete diese Annahme als rechtsfehlerhaft. Die Frist habe frühestens mit der Ablehnung der Verlängerung am 9. März 2023 beginnen können – womit die Ausübung am 4. August 2023 jedenfalls rechtzeitig erfolgte.

Der Senat stellte heraus, dass die vertragliche Regelung den Wiederkaufsgrund an die Nichteinhaltung der bis zum 8. April 2023 laufenden Baufrist knüpfte. Ob die Gemeinde schon vor Ablauf dieser Frist zur Ausübung berechtigt sein konnte, erschien zweifelhaft: Eine solche Auslegung hätte die vereinbarte Baufrist verkürzt und erhebliche Rechtsunsicherheit geschaffen, während der Wortlaut der Regelung klar und eindeutig war. Wäre der Wiederkaufsgrund erst mit Ablauf des 8. April 2023 entstanden, hätte die sechsmonatige Frist ohnehin nicht vorher beginnen können – diese Frage ließ der Senat aber letztlich offen.

Selbst wenn ein vorzeitiger Wiederkaufsgrund grundsätzlich möglich wäre, sobald zweifelsfrei feststeht, dass die Baufrist keinesfalls eingehalten werden kann – das bloße Verlängerungsgesuch ließ das noch nicht zweifelsfrei erkennen. Die Gemeinde musste wegen ihrer öffentlich-rechtlichen Bindungen erst prüfen, ob sie die Frist verlängert und von einer sofortigen Ausübung absieht. Dafür stand ihr eine angemessene Entscheidungsfrist zu. Erst mit der ablehnenden Entscheidung vom 9. März 2023 stand fest, dass die nicht verlängerte Baufrist nicht eingehalten würde – ein berechtigender Grund lag also jedenfalls nicht vor diesem Datum vor.

Erst dann, wenn die Gemeinde eine vor Ablauf der Baufrist geäußerte Bitte um deren Verlängerung abschlägig bescheidet, steht fest, dass die (nicht verlängerte) Baufrist nicht wird eingehalten werden können. – so der Bundesgerichtshof

Öffentlich-rechtliche Bindungen heißen: Die Gemeinde darf nicht rein wie ein privater Verkäufer entscheiden, sondern muss am Förderzweck des Einheimischenmodells ausrichten. Sie muss prüfen, ob eine Fristverlängerung oder sofortiger Wiederkauf dem Zweck dient. Ein bloßes Verlängerungsgesuch verschiebt den Fristbeginn für die Ausübung deshalb nicht automatisch zu Ihren Gunsten nach vorne.

Das Argument der Käuferin, bereits mit Zugang des Schreibens vom 30. Januar 2023 habe Kenntnis vom Nichteinhalten der Baufrist bestanden, verwarf der Senat ebenso wie die Auffassung, ein berechtigender Grund könne schon vor Ablauf der Baufrist vorliegen, sobald die Nichteinhaltung durch das Gesuch feststehe. Selbst wenn diese Auslegung grundsätzlich denkbar wäre, hätte der Grund hier wegen der noch ausstehenden Ermessensentscheidung der Gemeinde nicht bereits mit dem Gesuch vorgelegen. Auch den Einwand der Käuferin, die Regelung sei nach § 305c BGB unklar, wies der Bundesgerichtshof zurück: Die Regelung war klar und eindeutig, eine Unklarheit hätte sich erst durch die vom Berufungsgericht bevorzugte Auslegung ergeben. Ob die §§ 305 ff. BGB überhaupt anwendbar waren oder durch § 11 Abs. 2 BauGB verdrängt wurden, musste der Senat deshalb nicht klären.

Die Gemeinde nimmt beim Einheimischenmodell eine öffentliche Aufgabe wahr und unterliegt deshalb trotz des privatrechtlichen Vertrags öffentlich-rechtlichen Bindungen. Sie muss im Wege einer Ermessensentscheidung prüfen, ob und inwieweit die Geltendmachung eines Rechts zur Sicherung des verfolgten Zwecks geboten ist, und kann dabei im Einzelfall von einer sofortigen Ausübung des Wiederkaufsrechts absehen, wie der Bundesgerichtshof bereits am 23. Mai 2025 (V ZR 259/23) entschieden hatte. Ermessen heißt: Sie darf abwägen und ist nicht auf genau eine Entscheidung festgelegt. Haushaltsrechtlich ist Art. 75 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern maßgeblich: Vermögensgegenstände dürfen regelmäßig nicht unter Verkehrswert veräußert werden; ohne die Zweckbindungen des Einheimischenmodells verstieße die Bodenpreissubvention gegen das kommunalrechtliche Schenkungsverbot. Das Schenkungsverbot hindert Gemeinden daran, Vermögen ohne ausreichende Gegenleistung oder Zweckbindung zu unterpreisig abzugeben. Eine vierjährige Baufrist gilt in Einheimischenmodellen dabei regelmäßig als angemessen, wie der Senat bereits 2022 festgestellt hatte (V ZR 144/21). Für Sie folgt daraus: Eine Verlängerung ist möglich, aber nicht geschuldet, wenn der Förderzweck sonst leerliefe.

Die Käuferin hatte mit Schreiben vom 30. Januar 2023 um eine Verlängerung der Baufrist um fünf Jahre gebeten. Zur Begründung führte sie an, aus finanziellen Gründen sei bislang kein Baubeginn möglich gewesen; für die erforderliche Erhöhung ihres Eigenkapitals benötige sie drei weitere Jahre intensiven Sparens. Die Gemeinde lehnte mit Schreiben vom 9. März 2023 ab. Der Bundesgerichtshof sah gegen die ursprüngliche vierjährige Baufrist keine grundsätzlichen Bedenken und hielt auch die Ablehnung der Fünfjahresverlängerung für nicht ermessensfehlerhaft. Die Käuferin hatte in vier Jahren nicht mit dem Bau begonnen und selbst mindestens drei weitere Jahre bis zum ausreichenden Kapital angegeben. Eine Verlängerung um fünf Jahre hätte zu mindestens sieben Jahren vollständiger Nichtbebauung geführt und damit dem Zweck widersprochen, das Grundstück dem geförderten ortsansässigen Wohnen zuzuführen.

Wenn Sie die Baufrist nicht einhalten können, beantragen Sie eine Verlängerung vor Fristablauf und legen Sie einen realistischen Zeitplan vor. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass andere Käufer eine Verlängerung erhalten haben. Reichen Ihre finanziellen Mittel auch für einen längeren Zeitraum nicht aus, kann die Gemeinde die Verlängerung ablehnen und das vereinbarte Wiederkaufsrecht ausüben.

Die Käuferin hatte zudem auf die Niederschrift einer Gemeinderatssitzung verwiesen, wonach anderen Erwerbern die Baufrist um ein Jahr, in Ausnahmefällen sogar um zwei Jahre verlängert worden sei – daraus leitete sie Zweifel an der Ermessensausübung und an der Gleichbehandlung ab. Der Bundesgerichtshof sah darin keinen entscheidungserheblichen Ermessensfehler: Hier stand eine Verlängerung um mehr als das Doppelte der ursprünglichen Frist im Raum, sodass die anderen, deutlich kürzeren Verlängerungen auch unter Gleichbehandlungsgesichtspunkten unerheblich blieben. Der Senat verwies dazu ergänzend auf eine Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BeckRS 2013, 50825).

Nach fristgerechter Ausübung des Wiederkaufsrechts besteht Anspruch auf lastenfreie Rückübertragung des Grundstücks Zug um Zug gegen Rückzahlung der vereinbarten Beträge. Eine zusätzliche ausdrückliche Verurteilung zur Bewilligung der Grundbucheintragung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde ist wegen § 894 ZPO nicht erforderlich. Für die Aufhebung und eigene Sachentscheidung des Revisionsgerichts waren § 562 Abs. 1 und § 563 Abs. 3 ZPO maßgeblich, für den unverändert abgewiesenen Teil § 561 ZPO.

Lastenfreie Rückübertragung heißt: Das Grundstück geht ohne Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden an die Gemeinde zurück. Auflassung ist die zur Eigentumsumschreibung nötige Einigung vor dem Notar bzw. in der erforderlichen Form. § 894 ZPO erspart der Gemeinde eine gesonderte Verurteilung zur Bewilligung in besonderer Urkunde, weil das Urteil selbst die Erklärung ersetzt. Nach erfolgreicher Ausübung müssen Sie also mit Rückübereignung gegen Rückzahlung rechnen.

Der Bundesgerichtshof hob den Beschluss des Oberlandesgerichts München vom 4. Juli 2025 teilweise auf, änderte das Urteil des Landgerichts München II vom 8. November 2024 entsprechend ab und verurteilte die Käuferin, das Grundstück Fl.Nr. 167/30 lastenfrei an die Gemeinde aufzulassen und die Eintragung der Gemeinde als Alleineigentümerin zu bewilligen – Zug um Zug gegen Zahlung von 138.573 Euro. Auflassen bedeutet: Sie müssen an der Übereignung mitwirken, damit die Gemeinde als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden kann. Dieser Betrag setzte sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis und den Kosten für eine Gasstichleitung zusammen. Dass keine ausdrückliche Verurteilung zur notariellen Bewilligung erfolgte und kein Ausspruch zur Lastenfreiheit „auf ihre Kosten“ getroffen wurde, stellte keine Teilabweisung dar, weil die Gemeinde ihr Rechtsschutzziel in der Hauptsache vollständig erreicht hatte. Erreichen Sie keine Verlängerung und übt die Gemeinde fristgerecht aus, droht Ihnen dieselbe Rückabwicklung.

Der zusätzlich verlangte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten blieb dagegen abgewiesen. Die Voraussetzungen dafür waren nicht festgestellt, und die Gemeinde hatte hierzu keinen in der Revisionsinstanz berücksichtigungsfähigen Vortrag gehalten. Die Kosten des gesamten Rechtsstreits trägt die Käuferin.

Das Urteil stammt vom Bundesgerichtshof. Es bindet unmittelbar nur die Beteiligten dieses Verfahrens, gibt anderen Gerichten aber eine wichtige Orientierung für vergleichbare Verträge. Entscheidend bleiben der Wortlaut Ihres notariellen Kaufvertrags und die Umstände Ihres Einzelfalls.

Prüfen Sie daher Ihre Baufrist, das vereinbarte Wiederkaufsrecht und die Regelung zur Ausübungsfrist. Können Sie nicht rechtzeitig bauen, beantragen Sie eine Verlängerung frühzeitig und begründen Sie diese nachvollziehbar. Ohne eine bewilligte Verlängerung kann die Gemeinde bei fristgerechter Ausübung des Wiederkaufsrechts die Rückübertragung verlangen.

* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen ausschließlich Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar. Sie können eine individuelle rechtliche Beratung, die die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls berücksichtigt, nicht ersetzen. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch neue Urteile und Gesetze geändert haben. Teile dieses Beitrags könnten mithilfe von KI-Unterstützung erstellt worden sein, um eine effiziente und präzise Darstellung der Informationen zu gewährleisten. Trotz umfassender Kontrolle können Irrtümer enthalten sein. Für eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung kontaktieren Sie uns bitte.