Za realizacją projektu VRE Janki stoją trzy firmy, których kompetencje obejmują cały proces inwestycyjny-od kapitału i doświadczenia na rynku magazynowym, przez rozwój projektu i komercjalizację, po wykonawstwo.

Inwestorem jest Value Real Estate, butik inwestycyjny, który posiada dwunastoletnie doświadczenie w sektorze magazynowym. VRE Janki jest jedenastym projektem w dorobku firmy. Dotychczas VRE zrealizował dziesięć obiektów przemysłowych i logistycznych o łącznej powierzchni ponad 400 tys. m².

Hines odpowiada za rozwój projektu, negocjacje z najemcami oraz całościową strategię wynajmu. Hines jest wiodącym globalnym zarządcą inwestycjami na rynku nieruchomości, działającym w trzydziestu krajach i zarządzającym aktywami o wartości 91,7ⁱ mld USD, a także posiadającym ponad 8 mln m² powierzchni przemysłowej i logistycznejⁱⁱ w ramach projektów zrealizowanych lub będących w realizacji.

Trzecim ogniwem współpracy jest generalny wykonawca Kajima Poland – należący do Grupy Kajima obecnej na polskim rynku od 2001 roku – mający na koncie blisko dwieście obiektów kubaturowych o powierzchni do 200 tys. m². Kajima współpracowała już wcześniej zarówno z Value Real Estate, jak i z Hines, jednak VRE Janki po raz pierwszy łączy doświadczenie całej trójki przy wspólnej inwestycji w regionie warszawskim.

VRE Janki to nasz jedenasty projekt i pierwszy, który realizujemy z Hines pod Warszawą. Wybraliśmy tę lokalizację, ponieważ pozwala obsługiwać jednocześnie rynek stołeczny i transport krajowy. O kształcie budynku zdecydowało doświadczenie z poprzednich inwestycji: najemcy coraz częściej poszukują miejsca dla całej swojej działalności, a nie samej powierzchni składowej 

mówi Adam Michon, prezes zarządu Bridgend sp. z o.o. (Value Real Estate).

Potrzeba skupienia różnych funkcji firmy w jednej lokalizacji to kwestia operacyjnej wygody oraz ograniczenia kosztów. To odejście od modelu, który przez lata był rynkowym standardem: biuro w centrum, hala poza miastem. W praktyce taki podział oznaczał dwie umowy najmu, zespoły funkcjonujące w oddaleniu od siebie, a często także dłuższą drogę od decyzji podjętej w biurze do jej wykonania w hali.

Zmienił się również charakter pracy w samym magazynie. Przybywa operacji wykraczających poza składowanie — konfekcjonowania, montażu, serwisu, kontroli jakości i obsługi zwrotów. Napędza je między innymi handel internetowy. Według danych GUS 69,7 proc. osób w wieku 16–74 lata kupuje online, o 2,3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Obsługa pojedynczego zwrotu wymaga przyjęcia towaru, jego weryfikacji i ponownego wprowadzenia do obiegu, a więc pracy zespołu, a nie wyłącznie powierzchni składowej.

W efekcie rośnie liczba osób, które muszą pracować blisko hali, choć nie w niej: planiści, obsługa klienta, kontrola jakości, zakupy, administracja.

W tym kontekście znaczenia nabiera położenie VRE Janki. Z inwestycji w Sokołowie do centrum Warszawy można dotrzeć samochodem w około 30 minut, a jednocześnie obiekt znajduje się przy pierwszym węźle za obwodnicą Warszawy. Połączenie bliskości miasta z dostępem do tras szybkiego ruchu daje lokalizacji przewagę operacyjną: umożliwia sprawną obsługę klientów w Warszawie, ułatwia codzienny dojazd pracowników do biura oraz pozwala sprawnie skierować transport poza aglomerację.

Bezpośrednie sąsiedztwo węzła Janki zapewnia dostęp w obu kierunkach do S8 i S7, a dalej do autostrady A2 i obwodnicy Warszawy. Dzięki temu VRE Janki może obsługiwać z jednego miejsca zarówno dostawy miejskie i regionalne, jak i transport krajowy oraz międzynarodowy. Najemcy nie muszą więc wybierać między magazynem położonym blisko Warszawy a obiektem dobrze skomunikowanym z głównymi korytarzami transportowymi. VRE Janki łączą oba te atuty w jednej lokalizacji.

Część biurowa VRE Janki ma dwie kondygnacje, pozwala na dowolną aranżację i łączy się bezpośrednio z halą oraz z reprezentacyjną strefą frontową. Aluminiowo-szklana fasada, ponadstandardowe doświetlenie wnętrz i estetyka całego kompleksu nawiązują do rozwiązań stosowanych w biurowcach klasy A. Na terenie obiektu przewidziano strefę odpoczynku, parking rowerowy oraz 153 miejsca postojowe, a przystanek komunikacji publicznej znajduje się około 700 metrów od budynku.

Nie jest to wyłącznie kwestia wizerunku. Atutem lokalizacji VRE Janki jest dostęp do szerokiego rynku pracy. Obejmuje zarówno pobliskie gminy, w tym Nadarzyn, jak i Pruszków oraz Warszawę, z którą Janki są dobrze skomunikowane. Dla najemców oznacza to możliwość pozyskiwania pracowników z różnych kierunków i prowadzenia rekrutacji na znacznie większym obszarze. Ma to szczególne znaczenie na rynku o niskim bezrobociu, gdzie firmy konkurują o kadry nie tylko wynagrodzeniem, ale również dostępnością miejsca pracy. Sprawny dojazd i jakość środowiska pracy stają się więc istotną częścią oferty kierowanej do pracowników, a tym samym jednym z czynników wpływających na atrakcyjność obiektu dla najemców.

Obiekty magazynowe przez lata projektowano wyłącznie z myślą o funkcjonalności. Ten projektowaliśmy również z myślą o ludziach, którzy spędzą tu osiem godzin dziennie — stąd doświetlenie, strefa odpoczynku i część biurowa zaprojektowana jako samodzielna przestrzeń pracy, a nie zaplecze hali. Dla najemcy jest to argument w rekrutacji, a rekrutacja bywa dziś w tej części aglomeracji trudniejsza niż znalezienie powierzchni

mówi Kamil Nurek, Managing Director-Head of Poland w Hines.

Parametry części magazynowo-produkcyjnej pozwalają dostosować VRE Janki do różnych modeli działalności, od dystrybucji obsługującej aglomerację warszawską, przez lekką produkcję i serwis, po funkcje biurowe.

Hala oferuje 10 metrów wysokości składowania, posadzkę o nośności 7 t/m², 32 doki i pięć bram drive-in, a moc przyłączeniowa na poziomie 1 MW może zostać zwiększona wraz z potrzebami najemcy. Szerokie place manewrowe i system rozpoznawania tablic rejestracyjnych usprawnią ruch pojazdów, natomiast połączona z halą dwukondygnacyjna część biurowa pozwoli skupić w jednej lokalizacji operacje, administrację, planowanie i obsługę klienta.

Podział na moduły od 3500 m² sprawia, że z tej samej oferty skorzysta zarówno mniejszy operator, jak i firma zajmująca cały obiekt.

Projekt jest przygotowywany z myślą o uzyskaniu certyfikatu BREEAM na poziomie Excellent.W projekcie przewidziano instalację fotowoltaiczną na dachu, stacje ładowania pojazdów elektrycznych oraz rozwiązania obniżające koszty eksploatacji, co przy obecnych cenach energii przekłada się bezpośrednio na rachunek najemcy.

Budowa ruszyła w czerwcu 2026 roku i przebiega szybciej, niż zakładał harmonogram. Konstrukcja obiektu została ukończona, a Kajima Poland prowadzi prace na kolejnych etapach realizacji. Powierzchnię można wynajmować już teraz, a pierwszym najemcom zostanie ona udostępniona  w ramach wcześniejszego dostępu  jeszcze w tym roku, co pozwoli im przygotować teren i procesy przed rozpoczęciem działalności. Oddanie obiektu do użytkowania zaplanowano na I kwartał 2027 roku.

Przewidywalny termin oddania ma znaczenie w kontekście sytuacji na warszawskim rynku magazynowym. Według raportu Knight Frank za IV kwartał 2025 roku wskaźnik pustostanów w aglomeracji warszawskiej wynosił 4,3 proc., a około 80 proc. zasobów regionu koncentrowało się w strefie położonej 12–50 km od centrum stolicy. Przy takiej dostępności firmy planujące uruchomienie operacji w 2027 roku mają ograniczony wybór gotowych powierzchni odpowiadających konkretnym wymaganiom.

Obiekt będący już w zaawansowanej fazie budowy, z określonym terminem oddania i możliwością wcześniejszego dostępu, daje większą przewidywalność i pozwala rozpocząć przygotowania jeszcze przed formalnym zakończeniem inwestycji.

Trudno dziś wskazać jeden parametr, który sam z siebie decyduje o wyborze obiektu. Wysokość 10 metrów, doki, bramy typu drive-in, tryskacze, certyfikacja BREEAM czy dach przygotowany pod fotowoltaikę są już standardem. Wyróżnikiem VRE Janki jest połączenie cech: lokalizacja dająca jednoczesny dostęp do Warszawy i do tras krajowych, parametry obsługujące logistykę oraz lekką produkcję, a także biuro klasy A przy hali. Najemca może zbudować tu kompletne centrum operacyjne, a nie wynająć kolejny magazyn

podsumowuje Kamil Nurek, Managing Director – Head of Poland w Hines.

ⁱ Obejmuje zarówno globalną organizację Hines, jak i RIA AUM na dzień 31 grudnia 2025 r.
ⁱⁱ Powierzchnia projektów przemysłowych i logistycznych zrealizowanych lub będących w realizacji według stanu na dzień 31 grudnia 2025 r.