Минфин утвердил новые правила самой популярной программы с господдержкой — «Семейной ипотеки». Вводится дифференциация ставок в зависимости от региона и суммы кредита, а также от количества детей. Максимальный срок субсидирования кредита будет ограничен 15 годами. Эксперты полагают, что изменения, возможно, будут способствовать улучшению демографической ситуации в долгосрочной перспективе, но раньше подорвут выдачу ипотечных кредитов и продажи квартир в новостройках.

Минфин анонсировал изменения условий программы «Семейная ипотека». Теперь процентная ставка и сумма в рамках программы будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Кроме того, вводится максимальный срок субсидирования льготного ипотечного кредита — до 15 лет. Изменения начнут действовать по новым ипотечным договорам, заключенным с 1 октября 2026 года. Обновление параметров программы, которая направлена на поддержку демографии, в части дифференцированной ставки в зависимости от числа детей и региона приобретения жилья повысит ее адресность, отметили в институте развития «Дом.РФ».

«Семейная ипотека» является самой массовой льготной программой. По оценкам Frank RG, ее доля в структуре госпрограмм составляет 89%. Сейчас по программе необходимо наличие детей, действует единая ставка 6% годовых для всех регионов. В столичных (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) регионах лимит кредита составляет 12 млн руб., а в остальных — 6 млн руб. С 1 февраля 2026 года действует условие, по которому одной семье полагается одна ипотека. Программа действует с 2018 года до 31 декабря 2030 года, за все время в рамках нее выдано кредитов на сумму около 11 трлн руб. По данным ПАО «Дом.РФ», за восемь месяцев 2026 года объем выдачи «Семейной ипотеки» составил более 1,55 трлн руб.

Согласно обновленным условиям, льготная ипотека будет предоставляться на всей территории РФ (за исключением четырех столичных регионов) по ставке:

• 2% годовых при кредите максимум 10 млн руб. для семей с пятью и более детьми;
• 4% и 10 млн руб.— для семей с четырьмя детьми;
• 6% и 10 млн руб.— для семей с тремя детьми;
• 8% и 8 млн руб.— для семей с двумя детьми;
• 10% годовых и 6 млн руб.— для семей с одним ребенком.

Для столичных регионов семейная ипотека будет выдаваться под 4% годовых максимум на 18 млн руб.— для семей с пятью и более детьми; 6% и 18 млн руб.— для семей с четырьмя детьми; 8% и 18 млн руб.— для семей с тремя детьми; 10% и 15 млн руб.— для семей с двумя детьми; 12% и 12млн руб.— для семей с одним ребенком. Условия по льготной ипотеке на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) останутся на уровне ставки 6% вне зависимости от количества детей и региона.

По мнению директора по аналитике Инго-банка Василия Кутьина, при новых условиях «Семейной ипотеки» больше всего ситуация усложнится для семей с одним ребенком. «Налицо смещение фокуса — приоритет получат многодетные семьи и те, кто живет в регионах с более высокими ценами на жилье (там лимиты выше),— отмечает он.— Произойдет перераспределение спроса». Оценочно продажи по «Семейной ипотеке» упадут на 40–50%, но в долгосрочной перспективе программа станет эффективнее с точки зрения демографии, полагает господин Кутьин. «Прогнозируем, что объем выдач по программе "Семейная ипотека" может снизиться на 20–30% от текущего,— оценивает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич.— Безусловно, доля семей с двумя-тремя детьми среди заемщиков по этой госпрограмме вырастет, но не за счет прироста именно этой категории, а за счет снижения числа семей с одним ребенком».

Не рады изменениям и застройщики.

Новые условия очень больно ударят по выдаче кредитов в рамках «Семейной ипотеки», считает директор консалтингового агентства в области девелопмента GMK Сергей Разуваев.

«Тут дело даже не только и не столько в стоимости кредита в зависимости от количества детей, сколько в том, что сократился период, на который выдается ипотека,— отмечает он.— Это существенно отразится на ежемесячном платеже. А ежемесячный платеж — один из критических параметров при выборе или отказе от приобретения жилья». По оценкам руководителя «Единого ресурса застройщиков» Кирилла Холопика, количество продаж новостроек по семейной ипотеке снизится на 30%. «Это очень много, а для отдельных регионов — катастрофически много»,— заключил он.

После изменений доля льготной ипотеки в общем объеме будет снижаться постепенно — не обвалом, а за счет того, что для части заемщиков кредит по программе станет дороже или недоступен, отмечает старший аналитик ИК «Риком-Траст» Валерия Попова. «После 1 октября ожидается просадка выдач,— прогнозирует она.— Если до октября программа разгонялась, то четвертый квартал, скорее всего, покажет спад относительно того темпа, который был в январе—сентябре».

Ксения Дементьева, Анна Кукляева, Халиль Аминов