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Stand: 24.09.2026, 12:12 Uhr

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Vor zehn Jahren waren Bauzinsen extrem niedrig. Wer seinen Kredit jetzt verlängern muss, sollte das erste Angebot der Hausbank genau prüfen.

München – Für viele Immobilienbesitzer endet in diesen Monaten eine außergewöhnlich günstige Zeit. Wer vor zehn Jahren Haus oder Wohnung finanziert und sich die damaligen Niedrigzinsen für zehn Jahre gesichert hat, steht nun vor der Anschlussfinanzierung. Eine Modellrechnung des Vergleichsportals Verivox zeigt, wie stark die monatliche Belastung dadurch steigen kann. Gleichzeitig können Eigentümer mit einem Vergleich der Angebote über die nächste Zinsbindung hinweg mehrere Tausend Euro sparen.

Für viele Immobilienbesitzer läuft nach zehn Jahren die Zinsbindung ihres Hauskredits aus. Bei der Anschlussfinanzierung kann die monatliche Rate deutlich steigen. © Markus Scholz/dpa

In der Verivox-Rechnung haben Käufer im Jahr 2016 einen Immobilienkredit über 340.000 Euro aufgenommen. Der effektive Jahreszins lag damals bei lediglich 1,14 Prozent. Bei einer ursprünglich geplanten Gesamtlaufzeit von 35 Jahren mussten die Kreditnehmer monatlich 982 Euro zahlen.

Anschlussfinanzierung für Immobilienkredit: Monatsrate steigt um 383 Euro

Nach zehn Jahren sind davon noch 256.264 Euro übrig. Genau für diese Restschuld wird nun eine neue Finanzierung benötigt. Und die ist deutlich teurer als der ursprüngliche Kredit.

Für eine Prolongation bei der bisherigen Bank setzt Verivox einen effektiven Jahreszins von 4,09 Prozent an. Dabei handelt es sich laut dem Vergleichsportal um einen Zinssatz exakt aus dem mittleren Preissegment zum Auswertungsstichtag 25. August. Die Hälfte der verfügbaren Angebote war zu diesem Zeitpunkt günstiger, die andere Hälfte teurer. Als Quelle für die Marktdaten nennt Verivox den Finanzdienstleister FMH.

So verändert sich die Anschlussfinanzierung

Soll die Immobilie weiterhin nach insgesamt 35 Jahren vollständig abbezahlt sein, steigt die monatliche Rate bei diesem Zinssatz von bislang 982 auf 1.365 Euro.

Das sind 383 Euro mehr im Monat.

„Viele Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung in nächster Zeit aufläuft, müssen sich bei ihrer Anschlussfinanzierung auf eine deutlich höhere monatliche Belastung einstellen“, sagt Oliver Maier, Geschäftsführer der Verivox Finanzvergleich GmbH.

Umso wichtiger sei es, das Prolongationsangebot der bisherigen Bank nicht einfach ungeprüft anzunehmen.

Anschlussfinanzierung vergleichen: Fast 10.000 Euro Ersparnis möglich

Denn zwischen verschiedenen Banken bestehen weiterhin erhebliche Preisunterschiede.

Verivox geht in seiner Modellrechnung davon aus, dass die ursprünglich 400.000 Euro teure Immobilie inzwischen 532.000 Euro wert ist. Hintergrund ist der deutliche Anstieg der Immobilienpreise innerhalb der vergangenen zehn Jahre. Eine altersbedingte Wertminderung des Hauses wurde bei der Berechnung bereits berücksichtigt.

Damit macht die Restschuld von 256.264 Euro weniger als die Hälfte des angenommenen Immobilienwerts aus. Ein niedriger sogenannter Beleihungsauslauf kann für Kreditnehmer wichtig sein: Je geringer der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert ist, desto günstiger können die Konditionen ausfallen.

Für die Modellfinanzierung lag das günstigste verfügbare Angebot zum Stichtag laut Verivox bei einem Effektivzins von 3,67 Prozent. Die Monatsrate beträgt dann 1.306 Euro.

Auch damit zahlen die Eigentümer zwar 324 Euro mehr im Monat als für ihren bisherigen Kredit. Gegenüber dem Angebot mit 4,09 Prozent sparen sie aber 59 Euro monatlich.

Entscheidender ist die langfristige Wirkung: Über die zehnjährige Zinsbindung des neuen Kredits summiert sich die Ersparnis laut Verivox auf 9.930 Euro an Zinskosten.

Hausbank muss nicht das günstigste Angebot machen

Dabei müssen Eigentümer ihre Bank nicht zwingend wechseln, um von einem höheren Immobilienwert zu profitieren.

Nach Angaben von Verivox erstellen Banken ihr erstes Angebot für die Verlängerung eines Kredits häufig ohne eine erneute Bewertung der Immobilie. Kunden können allerdings verlangen, dass ihr Haus oder ihre Wohnung neu bewertet und auf dieser Grundlage ein neues Angebot erstellt wird.

Trotzdem empfiehlt Verivox, sich zunächst bei anderen Banken umzusehen.

„Die beste Verhandlungsposition haben Verbraucher und Verbraucherinnen, wenn sie sich zuerst mit einem Zinsvergleich um ein möglichst günstiges Alternativangebot für die Anschlussfinanzierung kümmern und dann ins Gespräch mit der eigenen Bank gehen“, erklärt das Vergleichsportal.

Die bisherige Bank kann anschließend entscheiden, ob sie ihren Kunden mit verbesserten Konditionen halten möchte.

Für Immobilienbesitzer bedeutet das: Das erste Schreiben der Hausbank sollte nicht automatisch das letzte Wort sein.

Viele Niedrigzinskredite laufen jetzt aus

Das Problem dürfte zudem nicht auf den aktuellen Jahrgang der Anschlussfinanzierungen beschränkt bleiben.

Nach Zahlen der Bundesbank wurden 2016 neue Baukredite mit einem Gesamtvolumen von rund 235 Milliarden Euro abgeschlossen. Bis 2021 stieg das Neugeschäft demnach auf 284 Milliarden Euro – ein Plus von rund 21 Prozent.

Gleichzeitig hatten nach Angaben von Verivox auf Basis von Europace-Daten über diesen Zeitraum hinweg ungefähr 45 Prozent der Baufinanzierungen eine Zinsbindung von zehn Jahren. Der Anteil schwankte demnach um etwa fünf Prozentpunkte.

Viele der Kredite wurden zudem zu noch niedrigeren Zinsen abgeschlossen. In den letzten Jahren der Niedrigzinsphase waren zehnjährige Baufinanzierungen teilweise für rund 0,75 Prozent erhältlich.

Laufen solche Verträge aus und liegen die Bauzinsen weiterhin deutlich höher, kann der Sprung bei der monatlichen Belastung entsprechend groß ausfallen.

Was tun, wenn die neue Kreditrate zu hoch ist?

Für Betroffene gibt es neben einem Anbieterwechsel noch eine weitere Stellschraube: die Tilgung.

Wer die monatliche Rate reduzieren muss, kann mit der Bank über eine niedrigere Tilgung sprechen. Dadurch wird der Kredit allerdings langsamer zurückgezahlt. Die rechnerische Gesamtlaufzeit verlängert sich – möglicherweise bis ins Rentenalter.

Banken akzeptieren eine solche Konstruktion laut Verivox unter anderem dann, wenn der Kredit auch mit den geringeren Einkünften im Ruhestand voraussichtlich weiter bedient werden kann. Möglich ist auch, dass spätere Sondertilgungen eingeplant werden, etwa aus einer fälligen Lebensversicherung oder vorhandenem Vermögen.

Höhere Einkommen federn Belastung nur teilweise ab

Für viele Haushalte dürfte die höhere Rate zwar zumindest teilweise durch die Einkommensentwicklung der vergangenen Jahre aufgefangen werden. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes ist der durchschnittliche Bruttoverdienst von Vollzeitbeschäftigten seit 2016 um gut 1.100 Euro pro Monat gestiegen.

Das sagt allerdings wenig darüber aus, wie stark einzelne Immobilienhaushalte tatsächlich belastet werden. Entscheidend sind unter anderem Einkommen, Restschuld, Zinsbindung, Tilgung, sonstige Kredite und laufende Lebenshaltungskosten.

Der zentrale Hebel bleibt deshalb der Preisvergleich. Schon wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied beim Zinssatz können bei einer Restschuld von mehreren Hunderttausend Euro über zehn Jahre einen fünfstelligen Betrag ausmachen. (Quellen: Verivox, FMH, Europace, Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt) (mare)