Ставка по семейной ипотеке вырастет почти вдвое примерно для 6 млн семей. С 1 октября для пар с одним ребенком младше семи лет ее поднимут до 12% в столицах и до 10% в регионах. Условия по программе улучшатся только для семей с четырьмя и более детьми. При этом в России лишь 18% семей многодетные. В результате часть покупателей обратят внимание на рынок вторичного жилья — цены там значительно ниже, чем на первичке. Это ускорит рост цен на старые квартиры. Застройщиков же ждет сильное падение спроса на новостройки, что может обернуться задержками в сдаче объектов. Какие остаются варианты у пар с одним и двумя детьми, чтобы снизить ставку, — в материале «Известий».

С 1 октября 2026 года условия по семейной ипотеке привяжут к числу детей. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставка составит 12% для семей с одним ребенком, 10% — с двумя, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — с пятью и более детьми. В остальных регионах ставки будут на 2 п.п. ниже — от 10% для пар с одним ребенком до 2% для семей с пятью и более детьми.

Таким образом, условия ухудшатся именно для семей с одним и двумя детьми, а их большинство. По переписи 2021 года, в России было 15,53 млн домохозяйств с несовершеннолетними, из которых 13,8 млн были с одним-двумя детьми. Более актуальных данных с точным количеством семей по числу детей нет, поэтому можно провести только примерные расчеты.

На начало 2025 года в России было 29,75 млн детей до 18 лет, из них 9,71 млн — до семи лет. То есть на эту возрастную группу приходилось 32,6% всех детей. Вероятность, что в семье с двумя детьми хотя бы один будет младше семи, еще выше — она составляет около 55%.

В результате долю семей с одним-двумя детьми, где хотя бы один ребенок младше семи лет, можно оценить примерно в 43,6%. Если применить эту долю к 13,8 млн семей, получается около 6 млн. Именно эту группу потенциально затронет изменение условий программы.

Около 2 млн российских семей уже воспользовались семейной ипотекой. При этом долгое время программа была доступна парам, где был хотя бы один ребенок до 18 лет, а выдачи тогда шли активнее. Поэтому нельзя точно определить, сколько из этих заемщиков могли бы воспользоваться семейной ипотекой на нынешних условиях (по ставке 6%, когда в семье есть ребенок до шести лет).

В результате фактически ухудшение параметров госпрограммы может затронуть не все 5,6 млн потенциальных заемщиков, а примерно 2–4 млн семей, считает ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова.

Сейчас банки соблюдают лимиты ЦБ на выдачу наиболее рискованной ипотеки. Особенно жестко ограничены кредиты с небольшим первоначальным взносом и россиянам с высокой долговой нагрузкой. Наиболее комфортная для одобрения ситуация — когда заемщик тратит на обслуживание ссуд не более половины дохода и вносит сразу больше 20% стоимости жилья.

Согласно новым условиям, от количества детей будет зависеть и максимальная сумма кредита. В столичных регионах семьи с одним ребенком смогут получить до 12 млн рублей, с двумя — до 15 млн, с тремя и более — до 18 млн. В остальных субъектах РФ лимиты составят 6 млн, 8 млн и 10 млн рублей соответственно.

Дополнительным ограничением станет срок действия льготной ставки. Предполагалось, что ее сохранят только на первые 15 лет кредита, после чего процент пересчитают по формуле «ключевая ставка + 2 п.п.». На практике из-за этого банки начнут просто реже одобрять семейную ипотеку на более долгий срок. Тогда заемщикам придется быстрее погашать долг, что еще сильнее увеличит ежемесячный платеж.

Например, для семьи с одним ребенком из Самары кредит на 6 млн рублей по ставке 10% сроком на 15 лет потребует платежа около 64,5 тыс. рублей в месяц. Чтобы он занимал не более половины дохода, заемщику нужно получать не менее 129 тыс. рублей. При ставке 12% (для жителей столиц) платеж вырастет примерно до 72 тыс., а необходимый доход — до 144 тыс. рублей в месяц.

Для большинства россиян это высокий порог. По данным «СберИндекса», в августе медианная зарплата в России составляла около 66 тыс. рублей — половина работников получает меньше этой суммы.

В столичных регионах рост платежа будет еще заметнее из-за более высокого лимита кредита, рассказала основатель и гендиректор Unikey Айгуль Юсупова. Для семьи с одним ребенком по ссуде на 12 млн рублей стартовый ежемесячный платеж может увеличиться примерно на 72% — с 72 тыс. до 123 тыс. рублей.

Рост ставок до 8–12% существенно снизит доступность ипотеки и может привести к новому охлаждению рынка новостроек, считает старший директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова. Продажи в массовом сегменте могут снизиться более чем на 15%. При этом, по данным «Дом.РФ» на 23 сентября, средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке составляла 18,67%, поэтому семейная программа останется дешевле рынка, хотя разрыв сократится.

Даже при прежней ставке 6% новостройки для многих семей оставались недоступными из-за высокой стоимости жилья, добавила Наталия Богомолова. Цена квадратного метра фактически съедает часть выгоды от льготного кредита. После повышения ставки этот эффект станет еще заметнее.

При 10–12% выгода от покупки дорогой новостройки может оказаться не такой очевидной по сравнению с рыночным кредитом на более дешевое готовое жилье, считает экономист Андрей Бархота. Поэтому семьи, которые не подходят под другие льготные программы, могут активнее рассматривать вторичный рынок.

У россиян остаются и другие варианты снизить платеж. Из сообщения Минфина следует, что льготная ставка 6% сохранится для индивидуального жилого строительства (ИЖС). Программу можно использовать для покупки или возведения частного дома.

По семейной ипотеке с 1 октября предусмотрена возможность снижения ставки при рождении новых детей в соответствии с утвержденной процентной «лесенкой», сообщили «Известиям» в пресс-службе Минфина. Кроме того, льготную ставку 6% оставят для ипотеки с первоначальным взносом 50% и более от стоимости жилья.

В итоге семейная ипотека останется актуальным продуктом для родителей, которые планируют появление новых детей, а также могут сразу оплатить половину квартиры при оформлении ипотеки.

Увеличение лимитов тоже поддержит отдельные многодетные семьи, но это не компенсирует снижение спроса со стороны пар с одним ребенком, считает Айгуль Юсупова. Девелоперы будут стимулировать продажи рассрочками и собственными ипотечными программами, но снижать цены не планируют.

Спрос уже реагирует на дорогую ипотеку: в месяцы вне пиков продажи новостроек снижаются на 7–12% год к году, отметила Наталия Богомолова. Рост цен на первичном рынке резко замедлился, тогда как вторичный рынок постепенно оживает. Предложение готового жилья за год сократилось на 19%, что может быть следствием возросшего спроса.

Из-за изменения госпрограммы в октябре–ноябре рынок новостроек может сократиться на 15–40%, считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Наталья Газетдинова.

Особенно сложной ситуация может оказаться для небольших региональных девелоперов, где спрос способен просесть сильнее, чем в столицах и миллионниках, считает ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. По ее оценке, число банкротств застройщиков в небольших городах может продолжить расти, пока ключевая ставка ЦБ не снизится хотя бы до 12% годовых.

На фоне проблем с продажами учащаются случаи переноса сроков ввода домов, отметила аналитик «Финама» Кристина Гудым. Застройщики пересматривают их, ориентируясь на охлаждение спроса и собственную финансовую устойчивость.

Кроме того, качество новостроек часто вызывает у покупателей вопросы — в том числе в части шумоизоляции, отделки и обустройства жилых районов. Раньше часть клиентов мирилась с этими особенностями, поскольку льготная ипотека делала первичный рынок наиболее доступным вариантом. С октября ставки по семейной ипотеке уже не будут настолько выгоднее рыночных, поэтому выбор покупателей при приобретении жилья перестанет однозначно смещаться в сторону новостроек.