10.000 Euro Bußgeld für die eigene Wohnung – dabei steht im Urteil kaum, wie sie genutzt wurde. Das Kammergericht fand die Beweise zur Aufteilung und zu den Gästen lückenhaft und ließ den Bescheid nicht gelten.

Zum vorliegenden Urteilstext springen: 3 ORbs 223/25

Urteilsgründe in Bußgeldverfahren müssen nach § 267 Abs. 1 Satz 1 StPO in Verbindung mit § 71 Abs. 1 OWiG die als erwiesen angesehenen Tatsachen so vollständig mitteilen, dass sich daraus die gesetzlichen Merkmale der Ordnungswidrigkeit erkennen lassen und das Rechtsbeschwerdegericht die Entscheidung prüfen kann. Fehlt eine ausreichende Sachverhaltsdarstellung oder ist sie in wesentlichen Teilen unvollständig oder widersprüchlich, liegt ein sachlich-rechtlicher Mangel vor, der auf die Sachrüge zur Aufhebung führt. Das Kammergericht Berlin stützte sich dabei auf seinen eigenen Beschluss vom 12. September 2025 (3 ORbs 170/25). Übersteigt der Wert der Geldbuße 5.000 Euro, entscheidet der Senat gemäß § 80a Abs. 2 OWiG in Besetzung mit drei Richtern.

Die Sachrüge bedeutet konkret: Sie greifen an, dass die im Urteil festgehaltenen Tatsachen die Verurteilung rechtlich nicht tragen. Das Rechtsbeschwerdegericht prüft dann vor allem das Urteil selbst, ohne eine neue Beweisaufnahme. Fehlen dort entscheidende Fakten zur Tat, kann das Urteil aufgehoben werden. Unvollständige Urteilsgründe sind für Sie deshalb oft der zentrale Hebel.

Das Kammergericht Berlin wandte diese Maßstäbe im Verfahren 3 ORbs 223/25 auf das Bußgeldurteil des Amtsgerichts Tiergarten an. Auf die Rechtsbeschwerde eines Vermieters hob der Senat mit Beschluss vom 17. Dezember 2025 das Urteil des Amtsgerichts Tiergarten vom 11. September 2025 mit sämtlichen Feststellungen auf. Die Sache ging zur neuen Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten der Rechtsbeschwerde – an das Amtsgericht zurück. Ein Freispruch erging damit nicht; über eine erneute Verurteilung oder eine Einstellung ist noch nicht endgültig entschieden.

Die Aufhebung mit sämtlichen Feststellungen heißt: Die bisherigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gelten nicht mehr. Das Gericht muss den Sachverhalt neu aufklären und neu entscheiden. Sie erhalten damit keinen Freispruch, wohl aber eine erneute, vollständige Prüfung Ihres Falles.

Vorausgegangen war ein Bußgeldbescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg vom 21. November 2024 über 13.000 Euro wegen eines Verstoßes gegen § 7 Abs. 1 Nr. 1 und 8 ZwVbG. Das ZwVbG ist das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz; es begrenzt, wann Wohnraum ohne Genehmigung anders als zum Wohnen genutzt werden darf. Nach Einspruch des Betroffenen hatte das Amtsgericht Tiergarten die Geldbuße auf 10.000 Euro reduziert und ihn wegen Zweckentfremdung von Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung verurteilt.

Die Rechtsbeschwerde des Mannes stützte sich auf zwei Rügen. Die Verfahrensrüge blieb unausgeführt und war deshalb nach §§ 79 Abs. 3 Satz 3 OWiG, 344 Abs. 2 Satz 2 StPO unzulässig. Die allgemeine Sachrüge war dagegen erfolgreich – der Senat schloss sich der Antragsschrift der Generalstaatsanwaltschaft vom 25. November 2025 an, die bereits auf durchgreifende Mängel des amtsgerichtlichen Urteils hingewiesen hatte. Für die neue Verhandlung wies der Senat zusätzlich darauf hin, dass das Amtsgericht bei einer erneuten Verurteilung die zugrunde gelegte Schuldform in den Tenor aufnehmen muss.

Die Verfahrensrüge betrifft Fehler im Ablauf des Verfahrens. Sie muss sehr genau dargelegt werden, sonst ist sie unzulässig. Die Sachrüge greift dagegen den Inhalt der Entscheidung an und führte hier zur Aufhebung. Der Tenor ist der verbindliche Entscheidungssatz des Urteils. Die Schuldform gibt an, ob das Gericht Vorsatz oder Fahrlässigkeit annimmt. Bei einer erneuten Verurteilung müssen Sie im Tenor erkennen können, welche Schuldform zugrunde liegt.

Nach § 2 Abs. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird. § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG erfasst insbesondere die wiederholte, nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung oder eine Fremdenbeherbergung. Für den hier einschlägigen Ordnungswidrigkeitstatbestand des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG verlangt § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG zusätzlich eine überwiegende zweckfremde Nutzung. Keine Zweckentfremdung liegt vor, wenn die Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, auch zu anderen Zwecken genutzt wird, solange die Wohnnutzung insgesamt überwiegt – sie muss mehr als 50 Prozent der Fläche ausmachen, wobei bei Küche und Bad jeweils eine hälftige Nutzung unterstellt wird, wie das Kammergericht bereits in einem Beschluss vom 19. April 2021 (3 Ws (B) 89/21) festgehalten hatte.

An diesen tatbestandlichen Voraussetzungen maß der Senat die amtsgerichtlichen Feststellungen. Dem Betroffenen war ungenehmigte Zweckentfremdung durch unerlaubte Vermietung der Wohnung vorgeworfen worden. Ob eine zweckfremde Nutzung tatsächlich vorlag, hing nach Auffassung des Senats maßgeblich von Größe, Aufbau, Einteilung und räumlichen Proportionen der Wohnung ab. Ohne zureichende Feststellungen dazu ließ sich nicht prüfen, ob die Voraussetzungen der §§ 2 Abs. 1, 2 Abs. 1 Nr. 1, 2 Abs. 2 Nr. 5 und 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG erfüllt waren. Das Urteil beruhte damit auf den festgestellten Mängeln, weil nicht ausgeschlossen werden konnte, dass der Tatbestand des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG überhaupt nicht erfüllt war.

Auf dem dargelegten Mangel beruht das Urteil, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen von § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG nicht erfüllt sind. – so das Kammergericht Berlin

Das bedeutet konkret: Reichen die Feststellungen nicht aus, darf nicht verurteilt werden, solange offen bleibt, ob der gesetzliche Tatbestand überhaupt erfüllt ist. Davon profitieren Sie, wenn Größe, Aufteilung und Nutzung der Wohnung im Urteil unklar bleiben. Das Amtsgericht muss diese Lücken in der neuen Verhandlung schließen.

Die Tatsachen müssen so vollständig dargestellt werden, dass ein Rechtskundiger darin den abstrakten gesetzlichen Tatbestand erkennen kann. Einen Grundriss kann das Amtsgericht dabei entweder in die Entscheidungsgründe aufnehmen oder gemäß § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO auf einen bei den Akten befindlichen Grundriss Bezug nehmen.

Die Beschreibung der Wohnung im amtsgerichtlichen Urteil erfüllte diese Anforderungen an keiner Stelle.

Das Amtsgericht stellte weder die Gesamtgröße der Wohnung noch die Quadratmeterzahlen der einzelnen Räume fest. Dadurch ließ sich nicht prüfen, ob die Wohnnutzung oder die zweckfremde Nutzung flächenmäßig überwog. Die Beschreibung auf Seite 2 der amtsgerichtlichen Urteilsgründe ergab kein ausreichendes Bild des Grundrisses – weder wurde ein Grundriss eingefügt noch nach § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO in Bezug genommen.

Es fehlten außerdem Feststellungen dazu, welche Räume die Gäste nutzen sollten und ob bei Abwesenheit des Betroffenen bestimmte Räume von der Gästenutzung ausgeschlossen waren oder hätten ausgeschlossen werden können. Auch war nicht festgestellt, wie die Gäste jeweils in den Besitz der Wohnungsschlüssel gelangten. Unaufgeklärt blieb zudem ein Widerspruch bei der Wohnungsangabe: Die Wohnung wurde als Hauptwohnung des Betroffenen bezeichnet, im Rubrum des Urteils war jedoch eine andere Anschrift für ihn angegeben. Das Rubrum ist der Kopf des Urteils mit Namen und Anschrift der Beteiligten. Ein solcher Widerspruch stellt für Sie in Frage, ob die Wohnung wirklich als Hauptwohnung behandelt werden darf, und muss aufgeklärt werden.

Urteilsgründe müssen die erwiesenen Tatsachen so mitteilen, dass dem Rechtsbeschwerdegericht eine Nachprüfung möglich ist. Bloße Bezugnahmen ohne greifbaren Inhalt reichen dafür nicht aus.

Als besonders schwerwiegend bewerteten Generalstaatsanwaltschaft und Senat die Beweisführung zur Vermietung über das Buchungsportal. Das Amtsgericht hatte die unerlaubte Vermietung lediglich auf auszugsweise verlesene Bewertungen von Mietern auf booking.com gestützt. Das genügte dem Senat nicht: Zumindest einzelne kurze, prägnante und repräsentative Rezensionen hätten wiedergegeben werden müssen, aus denen sich eine zweckfremde Nutzung nachvollziehbar ergibt. Sämtliche Bewertungen im Urteil aufzuführen, war dagegen nicht erforderlich.

Auch wenn die Tatrichterin nicht verpflichtet war, alle Bewertungen in den Entscheidungsgründen wiederzugeben, hätte es zumindest einer knappen repräsentativen Aufführung von einzelnen prägnanten Rezensionen, die hinreichend deutlich eine zweckfremde Wohnungsnutzung zu belegen geeignet sind, bedurft, um das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des angewandten § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG für den Rechtsbeschwerdesenat in geeigneter und nachvollziehbarer Weise ersichtlich werden zu lassen. – so das Kammergericht Berlin

Das Gericht darf sich also nicht nur darauf stützen, dass es Bewertungen verlesen hat. Aus dem Urteil selbst muss sich ergeben, was darin stand und warum daraus eine Ferienvermietung folgt. Fehlt diese nachvollziehbare Wiedergabe, können Sie die Beweiswürdigung mit der Sachrüge angreifen.

Wird eine ordnungswidrigkeitenrechtliche Vorbelastung bei der Bemessung der Geldbuße berücksichtigt, sind konkrete Einzelheiten mitzuteilen – insbesondere das Datum der früheren Entscheidung und der genaue Rechtsfolgenausspruch. Klärungsbedürftig ist außerdem, ob die Vorbelastung noch verwertet werden darf oder bereits der Tilgung unterliegt. Erkenntnisse aus dem Vorverfahren können darüber hinaus auch für die Sachverhaltsermittlung zur aktuellen Tat relevant sein.

Tilgung bedeutet: Nach Ablauf bestimmter Fristen darf eine frühere Geldbuße nicht mehr zu Ihren Lasten verwertet werden. Ohne Datum und genauen Rechtsfolgenausspruch lässt sich das nicht prüfen. Sie sollten diese Angaben einfordern, bevor eine Vorbelastung die neue Geldbuße erhöht.

Dieselbe Unvollständigkeit erfasste die Begründung der gegen den Betroffenen verhängten Geldbuße. Das Amtsgericht hatte eine Vorbelastung zu seinen Lasten berücksichtigt, ohne Datum der früheren Entscheidung und genauen Rechtsfolgenausspruch mitzuteilen. Nach den Urteilsgründen war zu besorgen, dass das Amtsgericht dazu keine eigenen Nachforschungen angestellt, sondern die Informationen lediglich den Angaben des Betroffenen selbst entnommen hatte. Offen blieb dabei, ob die Vorbelastung überhaupt noch verwertbar war oder bereits der Tilgung unterlag. Wegen dieser Lücken war auch der Rechtsfolgenausspruch über 10.000 Euro nicht überprüfbar – ein weiterer Grund für die Aufhebung des Urteils.

Der Beschluss des Kammergerichts Berlin bindet das Amtsgericht Tiergarten bei der erneuten Entscheidung in diesem Verfahren. Für andere Verfahren ist er kein Freispruchsgrund, aber ein wichtiger Maßstab. Ob die Entscheidung auf Ihren Fall übertragbar ist, hängt von der tatsächlichen Raumaufteilung und Nutzung Ihrer Wohnung ab.

Läuft gegen Sie ein Bußgeldverfahren, legen Sie Grundriss, Raumgrößen und Unterlagen zur tatsächlichen Nutzung der Räume vor. Wird eine frühere Geldbuße gegen Sie verwendet, verlangen Sie Angaben zu Datum und Höhe der Entscheidung. So kann das Gericht die Voraussetzungen und die Höhe einer Geldbuße nachvollziehbar prüfen.

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