Drei Monate wohnt die Hauseigentümerin mit frisch gestrichener Treppe und Geländer – ohne ein Wort der Beanstandung. Ausgerechnet dieses Schweigen wird ihr später zum Verhängnis: Das Brandenburgische Oberlandesgericht musste klären, ob monatelange Nutzung ohne Rüge die Mängelrechte kostet – und wie viel von den geforderten 9.527,26 Euro am Ende noch übrig bleibt.

Zum vorliegenden Urteilstext springen: 12 U 27/25

Das Brandenburgische Oberlandesgericht hat einer Hauseigentümerin wegen fehlerhafter Malerarbeiten an Treppe, Geländer und Sockelfliesen einen Kostenvorschuss in Höhe von 7.748,69 Euro nebst Zinsen zugesprochen. Die weitergehende Klage auf Erstattung weiterer Schäden und Anwaltskosten sowie die auf restlichen Werklohn gerichtete Widerklage des Handwerkers wies der Senat ab (Urteil vom 18.12.2025, Az. 12 U 27/25).

Grundlage war ein Angebot vom 06.11.2020: Die Frau beauftragte einen Maler mit Arbeiten in ihrem Einfamilienhaus in A., unter anderem an einer Treppe und einem Treppengeländer. Sie zahlte vorab einen Abschlag von 8.000,00 Euro, rügte später aber zahlreiche Ausführungsmängel. Das Landgericht Frankfurt (Oder) hatte ihr erstinstanzlich einen Vorschuss von 9.527,26 Euro zugesprochen und sowohl die weitergehende Klage als auch die Widerklage des Malers abgewiesen (Az. 11 O 108/22). Gegen dieses Urteil legte der Handwerker Berufung ein.

Vor dem Oberlandesgericht stellte die Frau klar, dass sie einen Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung nach § 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB verlangte. Der Senat wertete diese Präzisierung als zulässige Anpassung ihres Begehrens.

Im vorliegenden Streit genügte dafür die beanstandungsfreie Nutzung der Räume über drei Monate nach Fertigstellung der Arbeiten.

Die Malerarbeiten waren nach den Feststellungen des Gerichts spätestens Ende Februar 2021 abgeschlossen. Belegt wurde das durch Lichtbilder und eine WhatsApp-Nachricht der Auftraggeberin vom 25.02.2021, in der sie sich nach der Überweisung ihrer „Schulden“ erkundigte. Da der Maler zu diesem Zeitpunkt keine weitere Abschlagszahlung forderte, durfte er die Nachricht als Bestätigung verstehen, dass die Auftraggeberin von der Fertigstellung und ihrer restlichen Zahlungspflicht ausging.

Die Frau hatte nicht konkret dargelegt, welche Arbeiten der Handwerker erst nach Februar 2021 noch ausgeführt haben sollte. Auch für die Zeit vor der Rechnungslegung im August 2021 oder vor dem Anwaltsschreiben vom 08.12.2021 fehlte substantiierter Vortrag zu gerügten Mängeln oder offenen Restleistungen. Die pauschale Behauptung, Mängel seien „durchgehend im Gespräch“ gewesen, reichte dem Senat nicht aus.

Die Auftraggeberin nutzte die Räume ab Ende Februar 2021 über mehrere Monate ohne nachgewiesene Beanstandung. Spätestens Ende Mai 2021 – nach Ablauf dieser dreimonatigen Prüfungsfrist – durfte der Handwerker dieses Verhalten als Billigung der Leistung verstehen. Auf die Aussagen der vom Landgericht vernommenen Zeuginnen kam es dem Senat zufolge nicht mehr an, weil sich daraus keine hinreichend konkreten Erklärungen der Auftraggeberin zur Billigung oder Missbilligung ergaben. Für spätere Mängelrügen bedeutet das: Wer nach Abschluss der Arbeiten sichtbare Mängel nicht anspricht und die Leistung längere Zeit unbeanstandet nutzt, riskiert den Verlust bestimmter Gewährleistungsrechte – § 640 Abs. 3 BGB gilt nach der Begründung des Gerichts auch bei einer solchen stillschweigenden Abnahme.

Eine konkludente Abnahme ist gegeben, wenn dem Verhalten des Auftraggebers aus der Sicht des Auftragnehmers zu entnehmen ist, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich keine Mängel bestehen, sondern darauf, ob der Auftragnehmer annehmen darf, dass aus der Sicht des Auftraggebers das Werk im Wesentlichen mängelfrei hergestellt ist und dieser durch sein Verhalten die Billigung des Werkes zum Ausdruck bringt. – so das Brandenburgische Oberlandesgericht

Der Senat bejahte Mängel an der Treppenbeschichtung, der Untergrundvorbereitung des Geländers, den Spachtelarbeiten im Treppenhaus sowie an ausgelassenen Fugenbereichen an den Sockelleisten.

Die Treppenstufen waren an den wandseitigen Stirnseiten überhaupt nicht beschichtet worden, obwohl die Vereinbarung eine Bearbeitung aller Seiten vorsah. Zudem ließ sich die Farbbeschichtung nach den Feststellungen des Sachverständigen schon bei mäßigem Fingerdruck abschieben – für stark belastete Treppenstufen ein klarer Mangel. Die Ursache lag laut Gutachten in der Materialauswahl und im Schichtaufbau, also im Verantwortungsbereich des Handwerkers. Dessen Einwand, die Auftraggeberin habe die Stufen vor vollständiger Aushärtung betreten, verwarf der Senat: Er hätte selbst für ausreichenden Schutz sorgen müssen, etwa durch eine spätere Montage nach dem Aushärten. Ein pauschaler Hinweis auf ein zeitweiliges Betretungsverbot ohne konkrete Zeitangabe half ihm nicht.

Es wäre vielmehr Aufgabe des Beklagten gewesen, für einen hinreichenden Schutz der Treppenstufen Sorge zu tragen, etwa durch eine Montage der Stufen erst nach Aushärtung der Farbbeschichtung. Der pauschale Vortrag, die Treppe dürfe für einen nicht näher bestimmten Zeitraum nicht betreten werden, ist insoweit nicht ausreichend. – so das Brandenburgische Oberlandesgericht

Am Treppengeländer wies der Sachverständige mittels eines Gitterschnitt-Tests nach, dass die Beschichtung nicht den Regeln der Technik entsprach. Schleifspuren fehlten vollständig, was eine ordnungsgemäße Vorbehandlung ausschloss. Der Einwand des Handwerkers, die Abnutzung beruhe darauf, dass die Auftraggeberin keinen Handlauf montiert habe, verfing nicht: Unabhängig von einem zusätzlichen Handlauf musste die Vorbehandlung fachgerecht erfolgen – und genau das war, gestützt auf konkrete Messungen statt bloßer Vermutungen, nicht der Fall.

An den Sockelfliesen war die Acrylfuge im Türbereich uneinheitlich nicht überstrichen worden, während dies in anderen Bereichen geschehen war. Die Behauptung des Handwerkers, die Fliesen seien erst nach den Malerarbeiten montiert worden, hielt der Senat für offensichtlich unzutreffend – schon weil er die Fuge in weiten Teilen bereits überstrichen hatte. Auch die Spachtel- und Ausgleichsarbeiten im Treppenhaus waren mangelhaft; der Einwand, der Sachverständige habe die Mängel nur durch unzulässiges künstliches Streiflicht erkannt, griff nicht, weil das Licht lediglich der fotografischen Dokumentation diente und die Feststellungen davon unabhängig waren.

Für die Mängel am Geländer und am Badezimmerfenster war eine gesonderte Fristsetzung zur Nacherfüllung nicht erforderlich. Der Handwerker hatte im Schriftsatz vom 11.11.2024 bestritten, im Badezimmer beauftragt gewesen zu sein, und einen Zusammenhang seiner Arbeiten mit dem Ablösen der Geländerfarbe verneint – nach Auffassung des Gerichts eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung, die eine Fristsetzung entbehrlich machte. Einen Abzug „neu für alt“ nahm der Senat zudem nicht vor: Wer sich jahrelang mit einem funktional fehlerhaften Werk begnügen musste, soll den Unternehmer nicht dadurch begünstigen, dass der Vertragszweck erst im Rahmen der Gewährleistung erreicht wird.

Ein Teil der Beanstandungen scheiterte an der versäumten Rüge bei Abnahme, am fehlenden Schadensnachweis oder an der nicht nachgewiesenen Beauftragung des Handwerkers.

Die Auftraggeberin hatte die grüne Wandfarbe im Wohnzimmer als fehlerhaft gemischt und unsauber aufgetragen beanstandet, mit sichtbaren blauen Pigmenten und Streifen. Ein Vorschussanspruch scheiterte hier bereits am fehlenden Mangelvorbehalt: Die Farbgestaltung war innerhalb der dreimonatigen Prüfungsfrist offensichtlich erkennbar, und ohne Vorbehalt bei der – auch konkludenten – Abnahme greift § 640 Abs. 3 BGB. Zudem sah der Senat inhaltlich keinen Mangel: Der Sachverständige erklärte, Pigmentspuren und -klumpen gehörten in gewissem Umfang zur Charakteristik der verwendeten Kreativtechnik, und seine subjektive Wahrnehmung eines gewissen Störeffekts deckte sich nicht mit der Zufriedenheit der Auftraggeberin im Zeitpunkt des Gefahrübergangs.

Die behaupteten Farbspritzer auf dem Küchentisch begründeten weder einen Mangel noch einen Schadensersatzanspruch: Der Sachverständige konnte sie mühelos entfernen, und die Auftraggeberin selbst hatte eingeräumt, sie nahezu vollständig beseitigt zu haben. Ein vom Handwerker vorgelegtes Lichtbild zeigte außerdem, dass während der Arbeiten überhaupt kein Tisch im Raum stand. Ähnlich verhielt es sich mit den acht Spots in der Küchendecke: Auch hier belegte ein Lichtbild, dass zum Zeitpunkt der Malerarbeiten noch keine Spots montiert waren, und es fehlte an einem Nachweis, dass der Handwerker überhaupt mit Malerarbeiten in der Küche beauftragt war.

Beim Wulst aus Spachtelmasse am Badezimmerfenster scheiterte die Rüge ebenfalls an der Beauftragung: Arbeiten im Bad tauchten in den Auftragsunterlagen nicht auf, und die Auftraggeberin hatte selbst bestritten, den Handwerker dort weitergehend beauftragt zu haben. Die beschädigte Glassteckdosenverblendung und die umgestrichenen Lichtschalter spielten schließlich gar keine Rolle mehr im Berufungsverfahren – der Sachverständige hatte hier kein fehlerhaftes Vorgehen festgestellt und die Positionen bei der Berechnung der Mangelbeseitigungskosten von vornherein nicht berücksichtigt.

Das Gericht ermittelte die Mangelbeseitigungskosten auf Basis des Sachverständigengutachtens, zog den noch offenen Restwerklohn ab und wies die weitergehenden Zahlungsansprüche des Handwerkers mangels Nachweises zurück.

Nach dem Ergänzungsgutachten vom 12.10.2024 beliefen sich die Mangelbeseitigungskosten auf insgesamt 8.073,26 Euro brutto – zusammengesetzt unter anderem aus 3.726,00 Euro für die Treppe, 1.500,00 Euro für das Geländer, 830,40 Euro für Spachteln und Schleifen sowie kleineren Posten für Baustelleneinrichtung, Schutzmaßnahmen und Material. Netto ergaben sich 6.784,25 Euro zuzüglich 1.289,01 Euro Mehrwertsteuer.

Von diesem Betrag zog der Senat 324,57 Euro ab – einen Kostenvorschuss kann nur verlangen, wer nicht noch restlichen Werklohn einbehält, den er direkt zur Mangelbeseitigung verwenden könnte. Der Gesamtwerklohn setzte sich aus dem Angebot vom 06.11.2020 (6.295,44 Euro netto) und einer zusätzlich abgerechneten Wandbeschichtung (700,00 Euro netto) zusammen, insgesamt 8.324,57 Euro. Darauf hatte die Auftraggeberin bereits 8.000,00 Euro gezahlt, sodass 324,57 Euro offen blieben. Unter dem Strich verblieb ein Kostenvorschussanspruch von 7.748,69 Euro.

Der Kostenvorschussanspruch besteht nämlich nur insoweit, als der Auftraggeber nicht restlichen Werklohn zurückbehalten hat und diesen zur Mängelbeseitigung verwenden kann. – so das Brandenburgische Oberlandesgericht

Zwar bejahte der Senat eine konkludente Abnahme spätestens Ende Mai 2021 – damit war die Werklohnforderung des Handwerkers grundsätzlich fällig. Einen darüberhinausgehenden, noch durchsetzbaren Anspruch in Höhe der Widerklage gab es dennoch nicht: Der restliche Werklohn von 324,57 Euro war bereits in die Vorschussberechnung eingeflossen. Für weitere abgerechnete Leistungen fehlte es an substantiiertem Vortrag zu den Vereinbarungen, zum tatsächlichen Leistungsumfang und zur üblichen Vergütung nach § 632 Abs. 2 BGB. Die Auftraggeberin hatte diese Zusatzleistungen bestritten, bei der Montage von Lichtleisten zumindest Stundenzahl und Stundenlohn. Eine Parteivernehmung des Handwerkers nach § 448 ZPO kam nach Auffassung des Gerichts nicht in Betracht. Die Widerklage blieb damit erfolglos.

Auch die geforderten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von 1.134,55 Euro sprach der Senat nicht zu. Bei dem Anwaltsschreiben vom 08.12.2021 befand sich der Handwerker noch nicht in Verzug, sodass ein Anspruch aus §§ 280 Abs. 2, 286 BGB ausschied. Für die erstmalige Mangelrüge war zudem keine anwaltliche Hilfe zwingend erforderlich, sodass auch ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB entfiel.

Verzinst wurde der zugesprochene Betrag gestaffelt: aus 5.963,69 Euro seit dem 17.03.2022 nach §§ 286, 288 Abs. 1 BGB, sowie aus weiteren 1.785,00 Euro für die Mängel am Treppengeländer seit dem 01.11.2024 nach §§ 291, 288 Abs. 1 BGB – ab jenem Zeitpunkt, zu dem sich die Auftraggeberin die vom Sachverständigen ermittelten Kosten für diesen Mangel im Rechtsstreit zu eigen gemacht hatte.

Die Kosten des Rechtsstreits verteilte der Senat entsprechend dem jeweiligen Erfolg der Parteien: In erster Instanz trägt die Auftraggeberin 20 Prozent, der Handwerker 80 Prozent; im Berufungsverfahren liegen die Anteile bei 15 zu 85 Prozent zulasten des Handwerkers. Eine Revision ließ das Gericht nicht zu.

Eine WhatsApp-Nachricht vom 25. Februar 2021, in der sich die Auftraggeberin nach der Überweisung ihrer „Schulden“ erkundigte, wertete das Gericht als Beleg dafür, dass die Malerarbeiten aus ihrer Sicht fertig waren. Weil in den folgenden drei Monaten keine konkrete Mängelanzeige folgte, durfte der Handwerker dieses Schweigen als Billigung der Leistung verstehen. Hätte die Auftraggeberin innerhalb dieser Zeit einen Mangel schriftlich angezeigt oder bei erkennbaren Unregelmäßigkeiten einen Vorbehalt erklärt, wäre die Abnahme in dieser Form nicht eingetreten.

Ob ein Mangel nach der Abnahme noch geltend gemacht werden kann, hing hier auch davon ab, wie offensichtlich er war: Eine ungleichmäßige Wandfarbe ging der Auftraggeberin verloren, weil sie das während der Nutzung ohne weiteres hätte sehen können; ein fehlerhafter Schichtaufbau unter der Treppenbeschichtung blieb dagegen bestehen, weil er sich erst durch eine gutachterliche Untersuchung zeigte. Falls bei einem ähnlichen Fall Arbeiten betroffen sind, die im ursprünglichen Angebot gar nicht auftauchen, kann zusätzlich die Beauftragung selbst zum Streitpunkt werden – das kostete hier gleich mehrere Positionen, weil sich weder Auftrag noch Umfang belegen ließen.

Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung kann entbehrlich sein, wenn die Gegenseite die Zuständigkeit für bestimmte Arbeiten schriftlich bestreitet – das kann als endgültige Erfüllungsverweigerung gewertet werden und wirkt dann zugunsten dessen, der den Vorschuss verlangt.

• Ob eigene Nachrichten aus der Zeit nach Fertigstellung eher auf Zahlungsbereitschaft oder auf offene Mängel hindeuten
• Ob das ursprüngliche Angebot oder der Auftrag die strittigen Arbeiten ausdrücklich benennt
• Ob eine schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung vorliegt und wie die Gegenseite darauf reagiert hat

Der Hebel liegt oft nicht in der Reklamation selbst, sondern im Wortlaut der eigenen Nachrichten aus der Zeit nach Fertigstellung – hier genügte eine einzige Chat-Zeile, um die gesamte Abnahme zu begründen. Wie eine solche Formulierung im eigenen Fall zu werten wäre, lässt sich ohne Blick auf die konkreten Unterlagen kaum zuverlässig einschätzen.

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